Finsafe. Q&A

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд — это имущественный комплекс (например: недвижимость, доли/ акции, долговые инструменты и т. д.) под управлением лицензированной ЦБ РФ управляющей компании. Инвесторы владеют паями фонда, а УК управляет активами по утверждённым Правилам (ПДУ). Поскольку фонд «закрытый», паи обычно нельзя погасить в любой день — выход происходит по графику (например, при завершении проекта/срока фонда), либо с помощью продажи третьему лицу.

Правила доверительного управления

ПДУ это основной документ, на основании которого УК управляет имуществом фонда. Данные правила включают в себя:

полное наименование фонда;
срок его действия;
количество выданных паев;
состав имущества фонда;
права владельцев паев;
права и обязанности УК;
ограничения по расходам фонда;
сроки и порядок выплат вознаграждения владельцам паев.

Для каждого фонда разрабатываются и утверждаются свои ПДУ, которые в обязательном порядке регистрируются Центральным банком России и размещаются на официальном сайте УК.

Девелоперский ЗПИФ

Суть: строительство/ реализация проекта; доход — прибыль от ввода и/или продажи объекта по завершению строительства.

Объекты: жилые комплексы, апартаменты, склады/ офисы, стрит ритейл.

На что стоит обратить внимание: стадия (земля/ котлован/ монтаж/ ввод), ГПЗУ/ разрешения, бюджет/ смета и подорожание, график пресейлов (ДДУ/ ДУ), подрядчики/ генподряд, проектное финансирование (эскроу/ кредиты), сроки фонда и окна выхода.

Комбинированный ЗПИФ (недвижимость + доли/долг)

Что это: в составе помимо недвижимости могут быть: доли/ акции компаний-владельцев, права требования (в т.ч. по ДДУ), займы девелоперам, облигации — в пределах Правил.

На что стоит обратить внимание: структура активов и лимиты по Правилам, связанные стороны (девелопер/ УК), оценка непубличных позиций, порядок очередности выплат, контроль спецдепозитарием.

Жилищные стратегии (аренда/коливинг/флиппинг)

Суть: пул квартир/ апартаментов под долгосрочную, либо посуточную аренду или перепродажа квартир по более высокой цене после проведения ремонтных работ

На что стоит обратить внимание: режим использования (жилое/ апартаменты/ гостиничная функция), управление и эксплуатация (PM/ ОС), скорость заселения (ramp-up), сезонность, операционные расходы, резерв по непредвиденным CAPEX, ликвидность актива.

Редевелопмент (перепрофилирование)

Суть: покупка актива с целью редевелопмента и перевод в более доходную функцию.

Объекты: промзоны → жильё/ LOFT, ТЦ → стрит-ритейл/ офисы, офис → апартаменты.

На что стоит обратить внимание: градостроительные ограничения, перевод ВРИ/ ТЭПы/ ППТ, перенос сетей/ техприсоединение, простои на время работ (вакансия), резерв по непредвиденным CAPEX.

Доходный (арендный)

Суть: готовые объекты с арендаторами; доход — арендный поток + возможный рост цены.

Объекты: офисы, стрит-ритейл/ ТЦ, склады, арендное жильё, апарт-отели, гостиницы.

На что стоит обратить внимание: договоры аренды (срок, индексация, качество арендаторов), ставка капитализации, вакансия, CAPEX/ ремонты, LTV по объектам, наличие долгосрочных операционных договоров (управляющая компания объекта).

Банк России (регулятор)

Регистрирует Правила доверительного управления фондом, лицензирует УК/ профучастников.
Устанавливает требования к составу активов, раскрытию, отчётности, тестированию инвесторов.
Надзор и меры воздействия.

Управляющая компания (УК)

Доверительное управление имуществом фонда: стратегия, сделки, выбор контрагентов.
Расчёт чистых активов/цены пая (NAV), раскрытие отчётности пайщикам.
KYC/ AML инвесторов (если размещает паи), организация подписки/ погашений.
Налоговый агент по операциям пайщиков (в установленных случаях).
Ответственность за соблюдение Правил фонда и 156-ФЗ.

Специализированный депозитарий (СД)

Хранение прав/ учёт активов фонда и постоянный комплаенс-контроль: проверяет каждую сделку на соответствие Правилам/ закону.
Контроль расчёта NAV, блокирующие полномочия по несоответствующим операциям.
Ежедневный/ периодический контроль лимитов, структуры активов, ковенант.

Регистратор (реестр владельцев паёв)

Ведёт реестр пайщиков, учитывает переход прав (покупка/ продажа/ погашение).
Проводит корпоративные действия по паям, выдаёт выписки.
Часто работает через трансфер-агентов (окна приёма документов).

Оценщик (независимый)

Ведёт реестр пайщиков, учитывает переход прав (покупка/ продажа/ погашение).
Проводит корпоративные действия по паям, выдаёт выписки.
Часто работает через трансфер-агентов (окна приёма документов).

Аудитор

Ежегодный аудит бухгалтерской (финансовой) отчётности фонда/ УК.
Мнение о достоверности, раскрываемое инвесторам и регулятору.

Брокер/ Агент по размещению (иногда — андеррайтер)

Ежегодный аудит бухгалтерской (финансовой) отчётности фонда/ УК.
Мнение о достоверности, раскрываемое инвесторам и регулятору.

ЗПИФ для квалифицированных инвесторов

Фонд, паи которого могут приобретать только инвесторы, признанные квалифицированными по критериям Банка России (объём активов/ опыт/ проф-сертификаты). Часто это закрытые «частные» размещения, более гибкие стратегии и состав активов

ЗПИФ, доступный неквалифицированным инвесторам

Фонд, правила и документы которого допускают участие «неквалифицированных инвесторов» при соблюдении требований ЦБ (тестирование, оценка соответствия, доступ к раскрытию информации о фондах). Обычно более консервативные стратегии и стандартизованные активы.

Кто может принять участие в сделке?

Квалифицированные инвесторы (физ/ юр лица) — доступ ко всем ЗПИФам, включая «сложные» (девелоперские, комбинированные и т. п.). Необходим подтверждённый статус у брокера/ УК.
Неквалифицированные инвесторы (физ/ юр лица)— доступен только тот ЗПИФ, чьи Правила прямо допускают участие «неквалов». Обязательно: продуктовый тест ЦБ, анкетирование (suitability) и согласие с рисками.
Юридические лица (резиденты РФ) — по тем же правилам: либо как «квалы», либо как «неквалы», если фонд это допускает.

Какой пакет документов подписывает инвестор в сделке по приобретению паев?

При первичном размещение (через УК/ агента/ брокера):

Заявление на приобретение (подписку) паёв + присоединение к Правилам ДУ (акцепт оферты/ заявление о присоединении).
Анкета инвестора/ KYC-формы (источник средств, бенефициары для юрлиц), согласия ПДн.
Продуктовый тест ЦБ и анкетирование на соответствие (для неквалов) + подтверждение рисков.
Соглашение об электронном документообороте/ КЭП (если всё дистанционно).
Брокерский/ агентский договор (если размещение через брокера/ агента, а не напрямую в УК).
Заявление/ пакет на признание квалифицированным инвестором (если требуется статус «квал»).
Налоговые формы (заявление о статусе налогового резидента, FATCA/ CRS — при необходимости).

Покупка на вторичном рынке:

Договор купли-продажи (уступки) инвестиционных паёв (иногда — по типовой форме УК/ регистратора).
Передаточное распоряжение регистратору (transfer) + сопутствующие формы/карточка зарегистрированного лица.
Уведомление/ согласования, если в Правилах есть преимущественное право выкупа у УК/ пайщиков или иные ограничения на отчуждение.
Заявление на внесение изменений в реестр (у нового/ продавшего пайщика).

Покупка на бирже (если паи допущены к торгам):

Брокерский договор + договор на счёт/ счёт депо у профучастника.
Поручение на сделку + KYC/ тесты (для неквалифицированных инвесторов).
После расчётов — учёт прав у регистратора (биржа/ депозитарий взаимодействуют с реестродержателем).

Основные способы выхода из ЗПИФа

Погашение паёв по окончании срока фонда

Базовый сценарий: активы продаются/денежные средства распределяются — пайщикам выплата по цене погашения.

Плановые (промежуточные) погашения по графику

Если предусмотрены Правилами: окна раз в квартал/год, частичные выкупы, оферты фонда.

Продажа пая третьему лицу (OTC, внебиржево)

Договор купли-продажи/ уступки + передаточное распоряжение регистратору. Возможны: согласование с УК, преимущественное право выкупа у пайщиков/ УК, требования к статусу покупателя (квал/неквал).

Продажа на бирже

Только если паи допущены к торгам. Ликвидность зависит от стакана/маркет-мейкера.

Налоговая база для физ лиц

Что облагается:

Промежуточные/ итоговые выплаты от фонда — это ваш доход.
Погашение пая — налог на разницу: выплата − документально подтверждённые расходы на покупку (и комиссии).
Продажа пая третьему лицу/на бирже — тоже разница «выручка − расходы».

Налоговые ставки

Резидент РФ: НДФЛ 13% до 5 млн ₽ годового дохода и 15% на сумму сверх этого порога.
Нерезидент РФ: как правило 30% (если не действует конвенция иное).

Кто является налоговым агентом:

при погашении/ выплатах — обычно УК удерживает налог,
при биржевой продаже — брокер,
при OTC-продаже третьему лицу — чаще никто не удерживает, вы сами подаёте 3- НДФЛ и платите налог.

Налоговая база для юр лиц

Что облагается:

Промежуточные выплаты от фонда — включаются во внереализационные доходы.
Погашение пая — облагается финансовый результат: получено − (стоимость приобретения + подтверждённые издержки).
Продажа пая третьему лицу/на бирже — та же логика: прибыль/убыток по сделке.

Налоговые ставки и кто налоговый агент

Налог на прибыль — по умолчанию 20%
Кто налоговый агент? Как правило, по доходам юрлиц агента нет: организация сама считает и платит налог на прибыль
Юрлица и ИП на УСН уплачивают налог с дохода ежеквартально; применяемая ставка определяется Налоговым кодексом РФ.

Можно ли получить налоговый вычет?

С 2014 года в РФ действует инвестиционный налоговый вычет (ст. 219.1 НК РФ). Он применяется к доходам от продажи паёв биржевых ПИФ, если все операции проводились через индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС) у российского брокера.

Важно понимать: Торговля на бирже ≠ «биржевой» фонд по структуре. Сам факт обращения паёв на бирже не делает фонд биржевым для целей вычета. ЗПИФы (закрытые фонды) даже при допуске паёв к торгам обычно не дают права на инвествычет по ст. 219.1 — оформить его, как правило, нельзя.